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卡神小组提醒:那些按揭转抵押中的小套路!

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2020年以来,为支持实体经济和进一步减费让利,各家银行均推出贷款优惠政策,贷款利率明显降低。一般贷款加权平均利率(以下简称“一般贷款利率”)已连续三个季度低于个人住房贷款加权平均利率(以下简称“个人住房贷款利率”)。不过根据卡神小组了解,不少中介已经敏锐察觉到了商机。这到底是什么呢?今天卡神小组就来和朋友们讲一讲那些按揭转抵押中的小套路!朋友们一起来看看详细内容吧。

然而,上述利差让不少中介嗅到了商机。根据卡神小组调查了解到,已有中介推出“房抵按揭转抵押”一条龙服务,从中收取一定比例佣金。美其名曰“绝对靠谱,节约成本”。

对此,卡神小组认为,用经营贷资金去还按揭贷款,首先是合规风险,涉及到伪造企业背景、资金用途。最重要的还是利率风险,一旦经营贷利率上涨超过按揭利率,无论从贷款周期上还是利率上都是不划算的。这就是为什么卡神小组说看起来诱人,实际坑人的原因。

中国人民银行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示,2020年9月一般贷款利率为5.31%,比上年12月下降0.43个百分点;个人住房贷款利率为5.36%,比上年12月下降0.26个百分点。这已是连续三个季度,一般贷款利率低于个人住房贷款利率。

卡神小组注意到,2020年以来已有多家银行推出抵押经营贷产品,利率颇有吸引力。如某国有行上线一款面向个私小微业主、工薪阶层人士等个人客户的数字化抵押贷款产品,年利率低至3.85%,最长可贷20年,额度高达1000万元。

而在一般贷款利率走低的背后,多家贷款中介机构在朋友圈推出“按揭房贷置换经营贷”的方案。在卡神小组了解到的过程中,某中介从业者介绍称,还没买第二套房或者已经按揭买二套房的客户一定要通过这种方案“转贷”,可以节约很多成本。

谈及具体操作,该中介表示:“做这个业务必须有一套已全款购买的房子,然后中介帮客户注册公司,办好营业执照、财务流水等数据,大概只需要1.5%(贷款总额)的费用,费用取决于客户的实际情况。如果客户名下有公司,中介操作起来相对省事,费用也会少收一点。中介可以给你申请下来4.5%成本的房抵经营贷,而客户如果按照按揭的方式去买二套房,按揭利率至少5.25%,总归是划算的。”

根据该中介给出的方案,若不考虑其他额外成本,以额度100万元的10年期贷款为例,贷款人用4.5%的经营贷款资金置换5.25%的按揭贷款,每年的贷款利率则降低0.75%。估算下来,贷款人总共可减少利息100万元×0.75%×10年=7.5万元,扣除需向中介一次性支付手续费100万元×1.5%=1.5万元,最终可节约贷款利息6万元。
然而,这看似诱人的方案是否真的可行?卡神小组认为风险还是挺大的。

某银行房贷客户经理表示:按揭房贷和房抵经营贷对应的是两种产品,后者是针对企业客户的,企业将房产质押给银行而办理的经营贷,利率相对优惠。不过,房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件。对于个人而言,一旦银行查出来资金用途存在问题,就要承担断贷的风险。

按揭房贷转成房抵经营贷,一方面是涉及到虚构贷款申请背景和资金用途,有一定的风险;另一方面,转贷需要在上一家银行解抵,把尾款结清才行,结清尾款的资金可以是自己的现金,也可以是过桥资金,这都是需要考虑的资金成本。

合规、利率双风险,贷款难的问题还是一直存在的。除了上述“经营性贷款置换按揭房贷”的套路,卡神小组了解到,市场上还存在其他操作,手法如出一辙,都是利用银行提供的相对便宜的贷款去置换房贷。

卡神小组告诉朋友们,申请经营贷,需提供真实的经营背景和资金用途等相关资料。即使通过伪造材料侥幸申请到经营贷,在后期银行的贷后检查过程中,当要求贷款人提供纳税申报表等材料时,这笔背景造假的贷款很容易被监控出来。继而,贷款人就会被要求立刻清偿贷款。而此时,中介已提前收取佣金,并不会对贷款后期可能遇到的问题负责。

根据卡神小组了解,在“按揭房贷转抵押”操作中,主要存在合规风险和利率风险。其中,合规风险主要是银行对贷款用途的监测以及日常的贷后管理。而利率风险主要表现在,如果抵押贷款利率上浮超过按揭贷款,那么出于“节约成本”考虑的贷款人此番操作反倒多花了钱。在这里,卡神小组提醒朋友们,需要将利率的不确定性考虑在内。有些银行提供十年期无还本续贷产品,仅仅是表现有10年的授信,贷款利率会上下浮动。如果明年的贷款优惠政策不延续了,贷款利率上浮后超过房贷利率,置换反而不划算。

除了合规风险、利率风险的考虑,贷款人还应考虑按揭贷款与抵押贷款的周期是否匹配。一般来讲,按揭贷款期限较长,而银行提供的其他如经营贷、消费贷产品期限普遍较短。

此外,目前部分银行推出的十年期无还本续贷产品,很容易被贷款人利用去炒房,企业主将名下的房产做抵押,申请个人经营贷款,只要支付10年的利息,中间不需要转贷。无还本续贷产品设计本身没有问题,但只要市场有寻租空间,很难避免企业主将经营贷获得的资金投入房地产市场。

如果是通过房产抵押申请的贷款,包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向,确保资金运用在申请贷款时的标的上。

卡神小组总结:事实上,监测资金用途对银行的贷后管理提出挑战。卡神小组认为,以银行现有的技术手段,只能监测到贷款资金的第一手流向,至于第二手及以后的资金流向,银行很难查到。从贷后资金监管的这个角度来说,银行已经做到了贷后监管。卡神小组告诉朋友们,在贷后管理中,银行还会考察企业的主营业务是否正常,但通常是,这类客户主营业务是正常的,常规的贷后管理手段识别不了。所以,在最后,卡神小组认为未来银行的贷后管理技术将会升级,所带来的更深远的影响将会逐步改变,朋友们说是不是?希望这个资料对朋友们有所帮助。

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  1. #11

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    大眼田鸡1周前 (01-07)回复
  2. #10

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    do卡之王1周前 (01-07)回复
  3. #9

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    TMG贝勒1周前 (01-07)回复
  4. #8

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    明日分析师1周前 (01-07)回复
  5. #7

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    达尔尔1周前 (01-07)回复
  6. #6

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    LY可乐1周前 (01-07)回复
  7. #5

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    二次元呆狗1周前 (01-07)回复
  8. #4

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    零下八度1周前 (01-07)回复
  9. #3

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    嫖老师1周前 (01-07)回复
  10. #2

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    不死小道友1周前 (01-07)回复
  11. #1

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    大力利利1周前 (01-07)回复

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